首批公募REITs擴募 5只產品飲“頭啖湯”

    繼此前發布REITs擴募指引后，市場正式迎來了首批公募REITs擴募。

    記者從滬深兩大交易所處獲悉，截至10月8日，共有5只公募REITs提交了擴募申請，且相關申請均已被成功受理。5只產品分別是博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯REIT，擴募對象涵蓋到了產業園區、倉儲物流，以及清潔能源等資產。

    分析人士指出，擴募是實現公募REITs股性的重要渠道之一，能增強現金流創造的穩定性，提升資產抗風險能力，相關REITs有望因擴募而降低估值，提升收益率水平。投資者在產品選擇上，應重點關注底層資產屬性，尤其是資產質量、規模和二級市場價格水平三方面情況，切莫一味追漲。

    定向發售對象不超35名

    具體看，在擴募方式上，5只產品均采取了定向擴募方式，發售對象不超過35名，定向擴募發售價格應不低于定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易均價的90%，自上市之日起6個月內不得轉讓。

    本次擴募對象涵蓋到了產業園區、倉儲物流、清潔能源等資產。其中，中金普洛斯REIT擬通過擴募發售募集資金17.67億元，認購中金公司發行的第2期資產支持專項計劃的全部資產支持證券，并最終投資于位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市的三個倉儲物流園區項目，評估價值為16.04億，為5只產品中擬購入資產評估值最高者。

    此外，博時蛇口產園REIT擬購入的基礎設施項目為深圳市光明高新園區招商局光明科技園科技企業加速器二期項目的部分基礎設施（簡稱“光明項目”），包括位于光明高新園東片區招商局光明科技園A棟廠房、A-6廠房、B-3廠房、B-4廠房。富國首創水務REIT的擴募，擬認購第2期資產支持專項計劃的全部資產支持證券并最終投資于長治市污水處理特許經營PPP項目，新購入基礎設施項目的資金來源為擴募資金。

    富榮基金公募REITs投資總監王甲同直言，公募REITs本質是資產的IPO，其既具有債性，又有股性。債性體現在底層資產穩定的收益和REITs制度安排中的強制分紅，股性則體現在資產的增值收益上面，擴募就是實現股性的重要渠道之一。“擴募既可以通過資產分散化投資，增強現金流創造的穩定性，提升資產包抗風險的能力，又可以提高資本市場認可度，從而獲得更好信用評級，降低負債利率，助推杠桿正效應，為投資者創造更多價值。”

    未來將有更多擴募

    需要指出的是，上述5只產品啟動擴募，意味著今年此前出臺的公募REITs擴募相關規則，迎來了正式落地。

    今年5月25日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。5月31日，在證監會統籌指導下，深交所正式發布《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第3號—新購入基礎設施項目（試行）》。7月13日，國家發改委辦公廳發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》，鼓勵已上市的基礎設施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優質資產，為新購入項目申報推薦各項工作的高效平穩推進提供保障。

    光大證券在研報中表示，首批公募REITs迎來擴募，更多基礎設施被納入底層資產，相關REITs有望因擴募而降低估值，提升收益率水平。國內REITs發行迎來蓬勃發展已是大勢所趨，第一批公募REITs成功實現擴募后，未來將涌現更多REITs擴募公司，底層資產優質的REITs市場收益率將穩步提升，繼續看好公募REIT行業發展。

    具體看，博時基金表示，光明項目是招商局智慧城的重要部分，聚集智能制造、生物醫藥、新材料、新一代信息技術等高新技術產業，是智造型園區的典型代表。這些擴募資產納入博時招商蛇口REIT后，仍委托招商局集團下屬專業運管公司管理，募集資金用于再建設，構筑“資金-資本-資產-資金”的投退閉環，以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，構建具有國際影響力的新興產業集群，創建粵港澳大灣區科研經濟發展新范例。

    關注底層資產屬性

    自2021年6月首批試點項目落地以來，公募REITs陣容逐步擴大，截至目前已上市項目募集資金規模突破600億元。并且，還有更多“新兵”在路上。

    深交所官網信息顯示，華夏和達高科產業園封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“和達高科REITs”）于9月14日上報，目前已進入問詢階段。該產品的底層資產為孵化器項目和和達藥谷一期，均位于杭州經濟技術開發區，屬于行業產業發展的核心區域，評估價值約為人民幣14.722億元，是國內首只醫藥產業園公募REITs。根據上交所官網信息，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金提交申報并獲受理，是首單央企租賃住房REITs和全市場第四單保障房REITs。

    從市場表現來看，公募REITs的廣闊發展前景，得到了市場認可。Wind數據顯示，截至10月8日，17只上市交易的公募REITs上市以來均實現了正收益，其中有15只產品收益率超過了10%，華安張江光大園REIT等7只產品收益率超過了40%。

    一位不愿透露姓名的公募REITs投研人士對記者表示，投資者可持續的收益回報，主要來源于底層資產良好的收益。公募REITs在結構上采用了“公募基金+ABS（資產支持證券）”的結構，將80%以上的基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額。同時，基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，基金管理人則主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。這些制度設置，均保證了公募REITs能為投資者帶來相對穩定的投資回報。

    在產品選擇方面，信達澳亞基金總經理朱永強認為，投資者應重點關注底層資產屬性，和同類型的資產回報率進行橫向比較，同時在二級市場上不要追高，而是要根據個人的風險偏好進行選擇。王甲同則表示，投資者要關注裝入資產的質量、規模和裝入資產時的二級市場價格水平三方面情況。從發布擴募消息到擴募完成需要一段時間，如果從發布擴募消息開始市場已明顯出現較大上漲，可能會出現“利好出盡，獲利了結”的情況，投資者切莫一味追漲。